פרישה עם נכס נדל״ן אפשרית וכדאית כשהשכירות מכסה חלק מההוצאות, אבל הדירה אינה קצבה: אי אפשר למשוך ממנה סכום חלקי, והמס על השכירות תלוי במסלול שבוחרים. לפני הפרישה כדאי לבדוק שלושה דברים: כמה הנכס מכניס נטו, איזה מסלול מס משתלם, ומה קורה אם תצטרכו כסף מזומן בבת אחת. המדריך מסכם את מסלולי המס לפי אתר רשות המסים, ומציג דוגמה מספרית ורשימת בדיקה.
מה כדאי לבדוק לפני הפרישה
- הכנסה נטו: שכר הדירה פחות ארנונה, ועד בית, תחזוקה, חודשי ריקנות ומס.
- מסלול המס: פטור, מסלול של 10% או מדרגות המס. הבחירה משנה את התשלום בשנה שלמה.
- נזילות: כמה כסף נזיל יש מחוץ לנכס לשנות הפרישה הראשונות.
- משכנתה: האם ההכנסה הקבועה בפרישה מכסה אותה. ראו האם כדאי לשלם משכנתה לפני היציאה לפנסיה.
- תוכנית ליום שאחרי: מכירה, צמצום דירה או משכנתה הפוכה, אם תצטרכו כסף.
מסלולי המס על שכר דירה למגורים
לפי רשות המסים, יחיד שמשכיר דירה למגורים בישראל יכול לבחור בין כמה מסלולים. לפי נוסח חוק הפטור על השכרת דירת מגורים, תקרת הפטור הוקפאה על 5,654 ₪ בחודש לשנים 2024 עד 2027. כדאי לוודא את הסכום העדכני באתר הרשות לפני שמגישים דיווח.
| מסלול | מי מתאים לו | עיקרי התנאים |
|---|---|---|
| פטור מלא | מי ששכר הדירה החודשי שלו, מכל הדירות יחד, אינו עולה על 5,654 ₪ | הדירה משמשת את השוכר למגורים בלבד ואינה רשומה בספרי עסק |
| פטור חלקי | שכר דירה חודשי בין 5,654 ₪ ל־11,308 ₪ | הפטור קטן ככל שהשכר עולה, ויש חובת דיווח |
| 10% ללא ניכוי הוצאות | מי ששכר הדירה שלו עולה על 11,308 ₪, או מי שמעדיף מסלול פשוט | מס של 10% מכל ההכנסה, בלי ניכוי הוצאות. לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, המס משולם בתוך 30 ימים מתום שנת המס, אלא אם שולמו מקדמות במהלך השנה |
| שוכר־משכיר | בעל דירה יחידה שמשכיר אותה ובמקביל שוכר דירה אחרת, או משלם לבית אבות או לבית חולים גריאטרי | ניכוי ההוצאה עד 90,000 ₪ בשנה לפי סעיף 122 לפקודה, ו־10% מס על היתרה |
| מדרגות המס | מי שיש לו הוצאות גבוהות שאפשר לנכות | המס לפי המדרגה השולית, ואפשר לנכות הוצאות שוטפות |
לפי סעיף 121 לפקודת מס הכנסה, במסלול המדרגות מדרגת המס הראשונה על שכר דירה היא 10% למי שמלאו לו 60 בשנת המס, ו־31% לאחרים. המדרגה של 10% חלה רק על החלק הראשון של ההכנסה החייבת השנתית, יחד עם הפנסיה וההכנסות האחרות, ולכן פנסיה גבוהה עלולה להעלות את המדרגה. בכל מסלול שונים גם הדיווח והתשלום: במסלול 10% המס משולם בנפרד אחרי סוף השנה, ובמסלול המדרגות ההכנסה נכללת בחישוב המס השנתי. את הדרישות של המסלול שבחרתם בדקו באתר רשות המסים.
דוגמה להמחשה: שני בעלי דירות עם שכר דירה שונה
ההנחות: תקרת פטור של 5,654 ₪ בחודש, כפי שנקבעה לשנים 2024 עד 2027, ושני בעלי דירות שמשכירים דירה אחת למגורים. הדוגמה אינה מחליפה חישוב אישי.
| בעל הדירה | שכר דירה חודשי | חישוב | סכום חייב במס |
|---|---|---|---|
| א׳ | 6,000 ₪ | העודף על התקרה הוא 346 ₪. הפטור: 5,654 פחות 346 הוא 5,308 ₪ | 692 ₪ בחודש, לפי המדרגה השולית |
| ב׳ | 12,000 ₪ | מעל 11,308 ₪ אין פטור. במסלול 10%: 10% מ־12,000 | מס של 1,200 ₪ בחודש, כלומר 14,400 ₪ בשנה |
החישוב של בעל הדירה הראשון לקוח מהדוגמה באתר רשות המסים. ההשוואה בין שני המקרים מראה שמעבר קטן מעל סף הפטור משנה את מצב המס, ושווה לבדוק מראש אם כדאי לבחור במסלול אחר.
דוגמה להמחשה: כמה נשאר בפועל מהשכירות
ההנחות: דירה שמושכרת ב־6,000 ₪ בחודש לאורך 10 חודשים בשנה, ושני חודשים ריקים. הוצאות הנכס, ארנונה ועד בית ותיקונים, מוגדרות כאן להמחשה בלבד: 9,000 ₪ בשנה. בעל הדירה בן יותר מ־60, ואנחנו מניחים שאין לו הכנסות חייבות אחרות שממלאות את מדרגת המס הראשונה, ולכן הסכום החייב כולו ממוסה בה ב־10%. זו הנחה לצורך ההמחשה בלבד: מי שיש לו פנסיה או הכנסה אחרת עלול לשלם שיעור גבוה יותר. הסכום החייב הוא 692 ₪ בחודש לפי החישוב שלמעלה, ובדוגמה מזניחים להפשטה את ניכוי ההוצאות מההכנסה החייבת.
| סעיף | סכום בשנה |
|---|---|
| הכנסה: 10 חודשי שכירות על 6,000 ₪ | 60,000 ₪ |
| הוצאות הנכס (הנחה) | מינוס 9,000 ₪ |
| מס: 10% מ־692 ₪, ב־10 חודשים | מינוס כ־692 ₪ |
| נשאר, בקירוב | כ־50,300 ₪, כ־4,200 ₪ בחודש |
המשמעות: מתוך 6,000 ₪ שכר דירה בחוזה נשארים בקירוב 4,200 ₪ בחודש, בעיקר בגלל הוצאות וחודשי ריקנות. לכן חשבו נטו לפני שמחליטים להישאר עם הנכס.
יתרונות וחסרונות של נכס בפרישה
היתרון המרכזי הוא הכנסה חודשית שאינה תלויה בשוק ההון. עם זאת, מי שעדיין לא הגיע לגיל 70 צריך לדעת ששכר דירה נבדק במבחן ההכנסות של קצבת הזקנה. לפי הביטוח הלאומי, בין גיל הפרישה לגיל 70 נבדקת גם הכנסה שאינה מעבודה, כמו שכר דירה וריבית, אבל הרף שלה גבוה בהרבה: יחיד מקבל קצבה מלאה כשהכנסה כזו נמוכה מ־30,339 ₪ בחודש. הכנסה מפנסיה אינה מובאת בחשבון. הפירוט בקצבת אזרח ותיק. בנוסף, ההכנסה נכנסת לחישוב המס. לפרטים על הכנסות נוספות ראו הכנסה מנדל״ן לעומת ניירות ערך.
החסרונות: הנכס אינו נזיל, ההוצאות לא נעלמות כשאין שוכר, ושכירות קצרת טווח מוסיפה שאלות של מס וניהול. הפירוט בהכנסות מהשכרה קצרת טווח בגיל פרישה.
מכירה, צמצום דירה ומשכנתה הפוכה
אם הנכס גדול מדי או שדורש טיפול רב, יש שלוש דרכים להפוך אותו לכסף. כל אחת מתאימה למצב אחר.
| דרך | מה קורה | מה לבדוק |
|---|---|---|
| מכירה | מקבלים סכום חד־פעמי וחוסכים בהוצאות הנכס | מס שבח אפשרי, ועלויות מכירה. התנאים לפטור נבדקים לפי המקרה |
| צמצום דירה | מוכרים דירה גדולה וקונים קטנה יותר | הפרש המחיר נטו אחרי מס, תיווך ומעבר |
| משכנתה הפוכה | גיל מינימום 60. מקבלים הלוואה או קצבה כנגד הדירה וממשיכים לגור בה | היקף ההלוואה גדל עם הגיל, בערך 15% עד 20% משווי הדירה בגילי 60 עד 65, ועד כ־50% בגילי 85 עד 90. המספרים להמחשה ומשתנים בין מלווים |
דוגמה להמחשה לצמצום דירה: מוכרים דירה ב־2,500,000 ₪ וקונים דירה ב־1,500,000 ₪. ההפרש ברוטו הוא 1,000,000 ₪. מהסכום הזה יורדים עמלות, מס אפשרי ועלות המעבר, ולכן הסכום הנזיל נמוך מהמיליון. ההנחות פשוטות והתוצאה תלויה בנסיבות. הפרטים במעבר דירה בפרישה ובהלוואה הפוכה על דירה.
אם בחרתם במסלול הפטור על השכירות ובהמשך מוכרים, רשות המסים מציינת שהפחת שאפשר היה לדרוש יופחת משווי הרכישה לצורך חישוב מס השבח.
טעויות נפוצות
- לחשב שכר דירה ברוטו כאילו הוא הכנסה פנויה.
- לא לדווח על שכר דירה שמעל התקרה, ולשלם ריבית והצמדה אחר כך.
- להניח ששכר דירה אינו משפיע על קצבת הזקנה. בין גיל הפרישה לגיל 70 הוא נבדק במבחן ההכנסות, אם כי ברף גבוה בהרבה מהכנסה מעבודה.
- לא לבדוק את הסכום העדכני של תקרת הפטור בכל שנה.
- להשאיר את כל הנכסים בדירה ולא להחזיק כרית נזילה.
- לקחת משכנתה חדשה סמוך לפרישה בלי לבדוק את החזר החודשי מול ההכנסה.
- להחליט על מכירה לפני שבודקים את המס ואת הפחת.
רשימת בדיקה
- רשמו את שכר הדירה החודשי והוצאות הנכס השנתיות.
- בדקו באתר רשות המסים את התקרה של השנה ואת מסלולי המס על שכר דירה.
- חשבו את המס בשני מסלולים לפחות.
- רשמו את מועדי הדיווח והתשלום של המסלול שבחרתם: במסלול 10% התשלום הוא בתוך 30 ימים מתום שנת המס, ובשאר המסלולים בדקו באתר הרשות אם נדרש דוח שנתי ומתי.
- בדקו שיש כסף נזיל להוצאות של לפחות שנתיים.
- הצליבו את התוכנית עם תכנון מס בפרישה.
שאלות נפוצות
מה תקרת הפטור משכר דירה?
לפי חוק הפטור על השכרת דירת מגורים, בשנים 2024 עד 2027 הפטור המלא חל על שכר דירה חודשי של עד 5,654 ₪ מכל הדירות יחד. בין 5,654 ₪ ל־11,308 ₪ הפטור חלקי, ומעל 11,308 ₪ אין פטור. בדקו את הסכום לשנה הנוכחית באתר הרשות.
האם חייבים לדווח על שכר דירה בפרישה?
מי ששכר הדירה שלו עולה על תקרת הפטור חייב לדווח ולשלם מס באחד המסלולים. המועדים תלויים במסלול: במסלול 10% המס משולם בתוך 30 ימים מתום שנת המס, אלא אם שולמו מקדמות, ובמסלול המדרגות ההכנסה מדווחת במסגרת חישוב המס השנתי. איחור בתשלום מוסיף ריבית והצמדה. את הדרישות המדויקות למסלול שלכם בדקו באתר רשות המסים.
איך מס על שכר דירה נראה למי שמלאו לו 60?
לפי סעיף 121 לפקודת מס הכנסה, במסלול המדרגות מדרגת המס הראשונה על שכר דירה היא 10% למי שמלאו לו 60 בשנת המס, ו־31% לאחרים. המדרגה הזו חלה רק על החלק הראשון של ההכנסה החייבת השנתית, כולל הפנסיה, ולכן ההכנסות האחרות שלכם משפיעות על השיעור בפועל.
האם שכר דירה פוגע בקצבת הזקנה?
בין גיל הפרישה לגיל 70 שכר דירה נבדק במבחן ההכנסות של קצבת הזקנה, כהכנסה שאינה מעבודה. הרף גבוה בהרבה מהרף של הכנסה מעבודה: ליחיד, קצבה מלאה כשהכנסה כזו נמוכה מ־30,339 ₪ בחודש. הכנסה מפנסיה אינה נספרת, ומגיל 70 הקצבה משולמת בלי מבחן הכנסות. שכר הדירה נכנס גם לחישוב המס.
מה זה מסלול שוכר־משכיר?
מסלול לבעל דירה יחידה שמשכיר אותה ובמקביל שוכר דירה אחרת או משלם לבית אבות או לבית חולים גריאטרי. אפשר לנכות את ההוצאה עד 90,000 ₪ בשנה, ולשלם 10% על היתרה.
מתי משכנתה הפוכה רלוונטית?
כשיש דירה ואין מספיק הכנסה, והאפשרות היא להמשיך לגור בה. גיל המינימום הוא 60, ו־15% עד 20% משווי הדירה הם נתון מקורב לגילי 60 עד 65, ועד כ־50% בגילי 85 עד 90. הנתונים משתנים בין מלווים.
מי שרוצה לבנות תוכנית פרישה שכוללת נכס, מוזמן ליצור קשר עם קו פרישה.
